Es gibt bei jeder Wohnungssuche einen ganz bestimmten Moment, in dem die Wachsamkeit nachlässt. Nicht bei der ersten Nachricht. Sondern beim fünfzehnten Inserat ohne Antwort, bei der dritten abgelehnten Bewerbungsmappe, kurz vor Semesterbeginn oder vor dem Urlaub. Genau dann kommt eine SMS:
„Guten Tag, auf Ihre Anfrage hin: Das Apartment ist noch frei. Ich bin beruflich derzeit im Ausland, eine Besichtigung ist diese Woche nicht möglich, aber ich kann Ihnen die Wohnung reservieren. Sie müssen nur die erste Miete + Kaution überweisen, um sich die Wohnung zu sichern. Den Mietvertrag schicke ich Ihnen per E-Mail.“
Diese Nachricht macht niemandem Angst. Sie droht nicht, sie spricht nicht von einem gesperrten Konto, sie gibt sich nicht als Ihre Bank aus. Sie tut genau das Gegenteil: Sie verschafft Erleichterung. Und genau deshalb funktioniert sie besser als die meisten klassischen Smishing-Kampagnen.
Warum der Wohnungsbetrug über SMS läuft
Die Inserateportale – Leboncoin, SeLoger, Airbnb, die Netzwerke für Studierendenwohnungen – haben allesamt interne Nachrichtensysteme mit automatischer Betrugserkennung und gespeichertem Verlauf eingeführt. Ein Betrüger, der im Postfach der Plattform bleibt, hinterlässt Spuren, wird gemeldet und sieht sein Konto binnen weniger Tage gesperrt.
Daraus ergibt sich eine Konstante, die für fast alle Mietbetrugsfälle gilt: Der Ausstieg aus der Plattform ist der erste Schritt des Betrugs. Der Täter findet einen Vorwand, um an Ihre Telefonnummer zu kommen, und verlagert das Gespräch dann auf SMS oder einen verschlüsselten Messenger.
Die Vorwände sind immer dieselben:
- „Das Nachrichtensystem der Seite spinnt, schicken Sie mir Ihre Nummer.“
- „Ich habe sehr viele Anfragen, per SMS ist es einfacher.“
- „Schicken Sie mir Ihre Nummer, ich rufe Sie an und erkläre Ihnen die Modalitäten.“
Sobald man die Plattform verlassen hat, ändern sich drei Dinge auf einen Schlag. Die Plattform sieht nichts mehr, kann Sie nicht mehr warnen und wird Sie auch nicht entschädigen können. Ihre Nummer landet in einer Kontaktdatei, die möglicherweise weiterverkauft wird. Und das Gespräch bekommt einen persönlichen, fast freundschaftlichen Ton, der das Misstrauen viel schneller entwaffnet als ein Formular.
Cybermalveillance.gouv.fr ordnet solche Fälle dem Betrug zu und erinnert an eine einfache Regel: Sobald ein Gegenüber darauf drängt, den offiziellen Kanal zu verlassen, liegt die Auffälligkeit bereits vor – noch bevor überhaupt von Geld die Rede ist.
Die vier häufigsten Szenarien im Jahr 2026
1. Der Vermieter „im Ausland“
Der unverwüstliche Klassiker. Der Eigentümer ist Expat, Missionar, Soldat oder Arzt im humanitären Einsatz – der Beruf variiert, die Geschichte nicht. Er kann die Wohnung nicht zeigen, ist aber bereit, Ihnen zu vertrauen. Er verlangt eine Überweisung zur „Reservierung“, verspricht, die Schlüssel per Post zu schicken, manchmal über einen gefälschten Treuhandservice, der eine Vermietungsagentur oder ein Transportunternehmen imitiert.
Die Wohnung existiert oft tatsächlich: Die Fotos sind aus einem echten Inserat gestohlen, das anderswo veröffentlicht wurde. Eine umgekehrte Bildersuche genügt in der Regel, um das Originalinserat zu finden – mit einem anderen Preis und einem anderen Namen.
2. Die Besichtigung, die „andere schon gemacht haben“
Modernere Variante: Man schickt Ihnen eine Videobesichtigung, mal live, mal aufgezeichnet. Der Betrüger zeigt eine Wohnung, in der er sich tatsächlich befindet – weil er sie für zwei Nächte als Ferienwohnung gemietet hat. Das Video räumt die Zweifel aus, und die Überweisung geht raus.
3. Die Sommer-Untervermietung, die es nicht gibt
Im Juli und August verlagert sich der Betrug auf Ferienunterkünfte. Ein Inserat, das für die Saison zu schön ist, ein Eigentümer in Eile, die Forderung nach einer Anzahlung per Echtzeitüberweisung oder über einen per SMS verschickten Zahlungslink. Die Opfer merken das Problem erst bei der Ankunft – oft vor einem Gebäude, dessen Bewohner noch nie von ihnen gehört haben.
4. Der falsche „Bürge“ und die gefälschte Bewerbungsplattform
Neuer und perfider: Nach einem glaubwürdigen Austausch schickt man Ihnen einen SMS-Link zu einer angeblichen Plattform für die Zusammenstellung Ihrer Mietbewerbung. Dort laden Sie Ausweis, Steuerbescheid, Gehaltsabrechnungen und Bankverbindung hoch. Es fließt zunächst kein einziger Euro. Was abfließt, ist ein vollständiges Identitätsdossier – idealer Rohstoff, um auf Ihren Namen einen Kredit aufzunehmen oder wenige Wochen später einen Betrug mit dem falschen Bankberater aufzuziehen.
Das ist das am meisten unterschätzte Szenario: Das Opfer weiß gar nicht, dass es eines ist, weil es unmittelbar nichts verloren hat.
Das zuverlässigste Signal: die verlangte Zahlungsart
Beim Inhalt des Angebots kann man sich täuschen. Bei der Zahlungsart fast nie. Betrüger brauchen Geld, das unwiderruflich ist, sofort verfügbar und außerhalb der Erstattungsmechanismen der Banken liegt.
| Was von Ihnen verlangt wird | Risikoniveau | Warum |
|---|---|---|
| Echtzeitüberweisung auf eine ausländische IBAN | Sehr hoch | Geld in Sekunden verfügbar, Rückruf praktisch unmöglich |
| Geldtransfer per internationaler Bargeldanweisung | Sehr hoch | Barauszahlung, keine brauchbare Nachverfolgbarkeit |
| Prepaid-Karten, Gutscheincodes, Kryptowährungen | Sehr hoch | Kein Rechtsbehelf, sofortige Umwandlung |
| Per SMS erhaltener Zahlungslink | Hoch | Vom Betrüger kontrollierte Seite, häufig Markenmissbrauch |
| Bankscheck, der „im Voraus zu schicken“ ist | Hoch | Vorwand, um an Ihre vollständigen Daten zu kommen |
| Klassische SEPA-Überweisung auf eine französische IBAN nach unterschriebenem Mietvertrag und echter Besichtigung | Normal | Üblicher Rahmen einer Vermietung |
Merken Sie sich die Formel: Keine Kaution wird vor einer Besichtigung und einem unterschriebenen Mietvertrag gezahlt. Bei einer klassischen Vermietung wird die Kaution beim Einzug übergeben, bei der Unterschrift, zusammen mit dem Übergabeprotokoll. Alles, was davor kommt, ist eine Erfindung des Betrügers.
Die weiteren Warnsignale, in der Reihenfolge ihres Auftretens
- Der Preis. Eine Miete, die 25 bis 40 % unter dem lokalen Marktniveau liegt, ist kein Schnäppchen, sondern ein Köder. Vergleichen Sie mit den lokalen Mietspiegeln und den Obergrenzen der Mietpreisbremse in den betroffenen Städten.
- Der Text des Inserats. Maschinell übersetzte Formulierungen, uneinheitliche Zeichensetzung, Wechsel zwischen Du und Sie, willkürliche Großschreibung. Generative KI hat diese Texte 2026 deutlich verbessert, doch die inhaltlichen Widersprüche bleiben: Die Wohnfläche ändert sich zwischen zwei Nachrichten, das Stockwerk wandert, die Zimmerzahl schwankt.
- Der Zeitdruck. „Drei andere Interessenten warten“, „ich reise morgen ab“, „ich halte Ihnen die Wohnung bis heute Abend frei“. Dringlichkeit ist das universelle Werkzeug des Betrugs.
- Die Weigerung, überprüfbaren Kontakt zuzulassen. Keine genaue Adresse, keine Festnetznummer, kein überprüfbarer Agenturname, Anrufe werden stets abgelehnt zugunsten schriftlicher Kommunikation.
- Der Absender. Eine Mobilnummer, die sich zwischen zwei Nachrichten ändert, eine unerwartete internationale Vorwahl oder eine alphanumerische Absenderkennung, die eine bekannte Marke imitiert, obwohl der Chatverlauf eigentlich persönlich sein soll.
Die Prüfmethode in sechs Schritten
Sie dauert zwanzig Minuten. Und kostet weniger als eine verlorene Kaution.
1. Umgekehrte Bildersuche für alle Fotos. Wenn dieselben Aufnahmen in einem Inserat in Lyon und einem weiteren in Bordeaux oder auf einer ausländischen Immobilienseite auftauchen, ist der Fall erledigt.
2. Überprüfung der Adresse. Vergleichen Sie die Fassade auf den Fotos mit der Satelliten- und der Straßenansicht. Prüfen Sie, ob Stockwerkzahl, Balkone und Fensterrahmen übereinstimmen.
3. Identität des Vermieters. Bei einer Privatperson verlangen Sie einen Ausweis und einen Eigentumsnachweis oder den Grundsteuerbescheid. Bei einer Agentur prüfen Sie die SIREN-Nummer im Unternehmensregister sowie das Vorliegen der beruflichen Zulassung für Immobilienvermittlung oder -verwaltung, die von der Industrie- und Handelskammer ausgestellt wird. Eine echte Agentur hat eine physische Adresse, eine Festnetznummer und ältere Kundenbewertungen.
4. Telefonat ist Pflicht. Ein Betrüger meidet die Stimme: Sie verrät den Akzent, die Improvisation, den Lärm eines Callcenters. Ein seriöser Vermieter geht ans Telefon.
5. Echte Besichtigung oder eine Vertrauensperson als Vertretung. Wenn Sie weit weg sind, lassen Sie eine nahestehende Person besichtigen oder nutzen Sie einen Besichtigungsservice im Auftrag Dritter, den manche Agenturen anbieten. Wenn niemand hingehen kann, unterschreiben Sie nicht.
6. Nüchterne Lektüre des Mietvertrags vor jeder Zahlung. Prüfen Sie die Übereinstimmung zwischen dem Namen des Vermieters, dem Namen des IBAN-Inhabers und der Adresse des Objekts. Eine Abweichung zwischen diesen drei Angaben ist für sich genommen ein ausreichender Grund, alles abzubrechen. Ein praktischer Ratgeber zum Wohnraummietrecht hilft enorm dabei, die fantasievollen Klauseln zu erkennen, die gefälschte Verträge schlecht abkupfern.
Sicherheitsregel: Zahlen Sie niemals dafür, besichtigen zu dürfen, eine Wohnung zu „reservieren“, sie „zu blockieren“ oder eine Bewerbung „vorzuziehen“. Solche Leistungen existieren im französischen Mietrecht nicht.
Die Nummer schützen, mit der Sie eine Wohnung suchen
Eine Wohnungssuche bedeutet mehrere Dutzend Nachrichten an Unbekannte, oft mit der privaten Telefonnummer im Klartext. Diese Nummer landet in Datenbanken, die zirkulieren, und der Weiterverkauf speist die Smishing-Kampagnen der folgenden Monate.
Einige nützliche Vorsichtsmaßnahmen:
- Veröffentlichen Sie so wenig wie möglich. Schreiben Sie Ihre Nummer nicht in den Text eines Inserats oder in eine öffentliche Nachricht: Lassen Sie die Plattform den Kontakt herstellen, solange die Seriosität des Vermieters nicht feststeht.
- Trennen Sie die Bereiche. Eine zweite, ausschließlich für die Suche genutzte Nummer – über eine Prepaid-SIM-Karte oder eine zusätzliche eSIM auf einem Dual-SIM-fähigen Telefon – ermöglicht es, alles rund um die Wohnungssuche abzuschotten und die Nummer nach dem Einzug wieder abzuschalten.
- Geben Sie Dokumente niemals ohne Wasserzeichen weiter. Versehen Sie die Kopie Ihres Personalausweises mit dem Hinweis „Kopie ausschließlich bestimmt für die Anmietung der Immobilie in …, am [Datum]“. Die CNIL erinnert daran, dass ein Vermieter nur bestimmte, per Dekret abschließend aufgelistete Unterlagen verlangen darf: weder Kontoauszüge noch Bescheinigungen über eine ordentliche Kontoführung noch medizinische Unterlagen.
- Digitalisieren Sie sauber. Ein tragbarer Dokumentenscanner verhindert unscharfe Fotos, die mehrfach an mehrere Gesprächspartner geschickt werden, und ermöglicht es, eine einzige, gut archivierte Kopie zu behalten.
- Sichern Sie die Beweise. Screenshots mit Zeitstempel vom Inserat, den SMS, den E-Mails und den übermittelten Bankdaten. Genau das legen Sie später bei der Anzeige und bei Ihrer Bank vor.
Sie haben bereits gezahlt: das Zeitfenster der ersten Stunden
Zeit ist der einzige Faktor, der zählt.
- Rufen Sie sofort Ihre Bank an und verlangen Sie einen „Recall“ der Überweisung. Bei einer klassischen SEPA-Überweisung führt ein Rückrufantrag innerhalb der ersten Stunden manchmal zum Erfolg. Bei einer Echtzeitüberweisung sind die Chancen gering, aber nicht null: Rufen Sie trotzdem an und verlangen Sie, dass der Antrag schriftlich dokumentiert wird.
- Lassen Sie die Karte sperren, wenn Sie Kartendaten weitergegeben haben, und überwachen Sie die Abbuchungen über mehrere Wochen.
- Erstatten Sie Anzeige, online oder auf der Polizeiwache, mit sämtlichen Beweisen und der Empfänger-IBAN. Der nationale Opferhilfedienst für Cyberkriminalität und die Möglichkeiten der Online-Voranzeige helfen dabei, die Unterlagen vorzubereiten.
- Melden Sie die SMS an 33700, den nationalen Meldedienst für Spam und Betrug per SMS: Leiten Sie die Nachricht weiter und schicken Sie anschließend die Absendernummer, wenn der Dienst danach fragt.
- Melden Sie Inserat und Konto auf der ursprünglichen Plattform: Das schützt die Nächsten und trägt zu gebündelten Meldungen bei.
- Melden Sie die betrügerische Website über die Plattform Pharos, falls ein Zahlungslink oder eine gefälschte Bewerbungsplattform im Spiel war.
Wenn Ihre Ausweisdokumente abgeflossen sind, kommen zwei Reflexe hinzu: Überwachen Sie Ihre Kreditdaten bei Ihrer Bank und bei der Banque de France und erstatten Sie ausdrücklich Anzeige wegen Identitätsdiebstahls – das hilft Ihnen, falls auf Ihren Namen ein Kredit auftaucht.
Was diese Maschen über den Markt aussagen
Es wäre bequem zu glauben, dass solche Betrugsfälle nur naive Menschen treffen. Das stimmt nicht, und die Profile der Opfer zeigen es: Studierende auf Auslandsaufenthalt, versetzte Familien, Saisonkräfte, frisch getrennte Personen. Die Gemeinsamkeit ist nicht Leichtgläubigkeit, sondern Zeitdruck in einem angespannten Markt.
Der Betrüger verkauft keine Wohnung. Er verkauft einen Ausweg aus der Ungewissheit. Deshalb ist das einzige wirklich wirksame Gegenmittel prozedural und nicht psychologisch: sich vorab eine schriftliche Regel geben – keine Besichtigung, kein Mietvertrag, keine Zahlung – und sich daran halten, auch wenn man erschöpft ist, auch wenn das Inserat perfekt wirkt, und erst recht, wenn nur noch acht Tage bleiben.
Ein Notizbuch für die Wohnungssuche, in dem Sie zu jedem Inserat Namen, Telefonnummer, Adresse, Preis und Kontaktdatum festhalten, hilft weit über die reine Sortierung hinaus: Wenn zwei verschiedene „Eigentümer“ dieselbe IBAN oder dieselbe Formulierung verwenden, fällt das auf einer einzigen Seite sofort auf.
Und wenn trotz aller Prüfungen Zweifel bleiben, gibt es noch die einfachste Option – die, die Betrüger am meisten fürchten: nichts überweisen und zum nächsten Inserat weitergehen. Ein echter Vermieter wird das verstehen. Ein falscher wird verschwinden.
